좋은 아파트가 좋은 가격에 나와 매매계약을 했는데, 기존에 살던 전셋집 주인이 말썽이라며 지인이 조언을 구했다. 계약기간 종료를 앞두고 “4억원의 전세 보증금을 돌려 달라”고 해도 “집이 안 나간다”며 ‘배 째라’ 식이란다. 2년 전보다 전셋값은 떨어졌는데도 집주인이 기존 가격에 세를 놓았으니, 세입자 찾기가 난망이다. 집주인은 대출이 꽉 차서 추가 대출이 불가능하다. “집주인에게 전세금 반환 소송을 제기하겠다는 내용증명을 보내고 소송을 준비해야 할 것 같다”는 ‘절반의 해법’을 제시할 수밖에 없었다.

올해 들어 아파트 입주 물량이 크게 느는 데다 전세가격이 하락하면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’이 벌어지고 있다. 한국은행은 전세가격이 외환위기 당시처럼 20% 급락하면 전체 임대가구의 7.1%는 기존 금융자산이나 주택담보대출 등을 통해 보증금 감소분을 마련할 여력이 없다고 경고했다. 전세가격이 하락하면 집값도 내려가고, 결국 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통주택’이 그만큼 증가할 수 있다는 얘기다. 전체 임대주택 274만 가구 중 20만 가구 정도가 여기에 해당한다.

특히 다주택자들은 자금 사정 악화의 위험에 노출돼 있다. 다주택 임대가구 중 금융자산보다 부채가 많은 비율은 34.2%에 달한다. 이들은 최근 1~2년간 유행이던 높은 전셋값에 기대 제 돈은 얼마 들이지 않고 아파트 등을 사들인 ‘갭 투자자’일 가능성이 크다. 다주택자들은 과도한 집값 상승의 주범으로 지목돼 지난해부터 정부 규제의 집중 표적이 됐다. 보유세 개편과 양도소득세 중과 등 세금 규제와 은행 대출규제 등은 이들을 겨냥한 정책이다.

경제 행위에 대한 책임은 경제 주체의 몫이다. 시장 상황의 변화에 따른 투자 손실을 일일이 정부가 보전해 줄 이유는 전혀 없다. 하지만 주택공급 물량의 안정화를 꾀하는 건 정부의 의무다. 공급 물량이 매년 들쭉날쭉하면 전세가격 역시 롤러코스터를 타게 되고, 그 피해는 결국 세입자가 입게 된다. 다만 정부는 혹시나 있을 수 있는 깡통주택 속출 사태 등에 대비해 세입자 보호제도를 점검할 필요가 있다. 지역이나 주택가격 등의 특성이 정교히 고려돼야 함은 물론이다. 세입자들도 당장 급한 자금은 주택도시보증공사(HUG)에서 받을 수 있는 ‘전세금 반환 보증보험’ 등의 제도를 이용해봄 직하다. 3억원짜리 전세 아파트에 거주하고 있을 경우 연간 38만원 정도의 보험료만 부담하면 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안에서 벗어날 수 있다.

이두걸 논설위원 douzirl@seoul.co.kr