‘죽느냐 사느냐, 그것이 문제로다(To be or not to be, That is the question).’

셰익스피어의 4대 비극 중 하나인 ‘햄릿’에 나오는 유명한 문구다. 17세기 고전의 이 절규가 수세기를 거쳐 지금까지도 회자되는 곳이 있다.

바로 대한민국의 부동산 시장이다. 최근 부동산 문제 해법으로 떠오른 주택시장 규제 완화를 두고 시각과 의견이 엇갈리고 있다. 미래의 큰 흐름을 좌우할 선택의 갈림길에 이러지도 저러지도 못하는 ‘햄릿의 딜레마’가 일어나고 있다.

자칫 머뭇거리다가 기회를 놓치면 돌이킬 수 없는 침체의 늪에 빠져들 가능성이 높다. 정부는 고민이 크겠지만 결단을 내려야 한다. 부동산 시장을 바라보는 국민의 시각에도 변화가 요구된다. 앞으로 예전처럼 투기 열풍은 일어나지 않을 것이기 때문이다.

첫번째 근거는 인구 구조의 변화다. 지난해 우리나라의 합계 출산율은 1.22를 기록했다. 출산율이 1.3 이하면 ‘초(超) 저출산 사회’로 분류되는데, 우리나라는 경제협력개발기구(OECD) 국가들 중에서 꼴찌다. 출산율을 근거로 추정한 인구성장률을 보면 보다 더 명확한 예측이 가능하다.

통계청의 ‘장래인구 추계’ 자료에 따르면 지난해 우리나라의 인구성장률은 0.21을 기록했다. 1970년대 이후 줄곧 감소해 온 인구성장률은 2018년에는 인구규모와 성장이 멈춰 이른바 ‘제로성장’에 도달하고, 총 인구가 감소하는 마이너스 성장을 기록할 것으로 전망된다. 특히 주택 주수요층으로 분류되는 35~54세의 인구 감소가 불보듯 뻔해 주택 수요 감소 또한 자명하다.

두 번째는 사회구조의 변화다. 경제·사회 변화에서 우리나라가 전철을 밟고 있는 일본의 경우를 보자. 2차 세계대전 이후 1946~1949년에 태어난 세대를 ‘단카이 세대’라고 한다. 이들은 일본의 고도성장을 이끈 주역이다. 그러나 2010년 기준 일본 총 인구의 5.4%에 해당하는 이들이 2007년부터 은퇴하면서 일본 부동산 침체를 부채질했다. 이들이 노후 자금 마련을 위해 도심에 보유하고 있던 주택을 대량으로 매도하면서 집값이 하락했기 때문이다.

우리나라에서는 한국전쟁 이후 태어난 ‘베이비붐 세대’로 인해 1980년대 말~1990년대 초 ‘부동산 투기’라는 단어가 처음 등장했다. 이들이 사회에 진출하면서 주택 수요가 폭발적으로 증가했고, 특히 서울과 수도권의 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 이들은 과다한 자녀교육비 지출과 부동산 보유로 현금 보유력이 미미하다. 만약 은퇴자금을 마련하기 위해 이들이 보유한 부동산을 내놓으면 수요 감소와 맞물려 부동산 시장이 하향 곡선을 그릴 수밖에 없다.

마지막 근거는 주택보급률과 주택보유율이다. 국내 주택보급률은 2009년 기준 111%를 기록 중이다. 2008년 기준의 일본(115.2%)과 미국(111.4%) 등과 비교해도 뒤지지 않는다. 자신이 소유하고 있는 주택에서 살고 있는 주택의 비율을 의미하는 주택 자가보유율의 경우, 2005년 55.6%를 기록했다. 미국(68.3%)과 일본(69.8%), 영국(61.2%) 등에서 보듯 주택 자가보유율이 60% 이상이면 부동산 및 주택 시장은 하향 안정권에 접어들게 된다. 그렇다면 우리나라도 현재 집에 대한 개념이 ‘투자’에서 ‘주거’로 변화하고 있는 과도기에 있다고 볼 수 있다.

3·22 대책, 5·1 대책 등을 통해 정부가 부동산 규제 완화에 대한 의지를 조금씩 실행에 옮기는 것은 고무적이다. 그러나 분양가 상한제 폐지와 리모델링 활성화 방안 등 관련 법안들이 국회에서 논의조차 되지 못하고 있어 아쉽다.

부동산 시장은 언제까지 ‘햄릿의 딜레마’에 묶여 있어야 할까. 더 늦기 전에 부동산 및 주택시장의 규제들을 모두 풀어 성숙하고 건전한 순환 원리를 시장에 정착시켜야 할 때다.