시중은행 주택담보대출 금리보다 저렴한 고정금리를 앞세워 홍보했던 특례보금자리론이 오는 30일 출시도 전에 실효성 논란에 휩싸였다. 최근 시중은행들이 주택담보대출 금리를 잇달아 내리면서 금리 매력도가 떨어졌기 때문이다.

23일 금융권에 따르면 지난 20일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주담대 변동금리는 연 4.60~7.02%로 집계됐다. 올해 초만 해도 시중은행 금리 상단이 연 8%를 넘겼는데, 3주 만에 연7% 초반까지 내려온 것이다.

이에 정부가 올해 고금리 시대에 주거안정대책으로 내놓은 정책모기지(주택담보대출) 상품인 특례보금자리론에 대한 열기가 사그라진 분위기다. 특례보금자리론의 기본금리는 연 4.65∼5.05% 수준으로 시중은행의 대출 금리 하단인 연 4.60%와 비교했을 때 차이가 거의 없다. 특례보금자리론은 주택 가격과 차주에 따라 ‘우대형’과 ‘일반형’으로 구분해 적용하는데, ‘주택가격 6억원 이하’이면서 ‘부부 합산소득 1억원 이하’인 경우는 우대형 금리인 연 4.65~4.95%를 적용받는다. 주택가격 6억원 혹은 부부 합산소득 1억원을 넘으면 4.75~5.05%의 일반형 금리를 적용받는다. 우대형 차주의 경우 저소득청년·한부모·장애인·다문화·다자녀가구 등 차주 특성에 따라 최대 0.9% 포인트까지 금리우대를 제공한다. 금리 우대를 모두 받으면 연 3.75%까지 떨어질 수 있지만, 모든 조건을 충족하기란 쉽지 않다.

우선 은행들이 대출금리를 내린 데는 금융당국의 압박이 크게 작용했다. 이복현 금융감독원장은 최근 “급격한 금리 상승으로 인해 어려움을 겪고 있는 국민들이 연체와 부실의 늪에 빠지지 않도록 은행권의 보다 세심한 관리와 지원이 필요하다”며 은행들을 향해 연달아 경고장을 날렸다. 지난 16일 주요 은행의 주담대 변동금리 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 전달보다 0.05% 포인트 하락한 4.29%로 11개월만에 하락한 영향도 있다.

특히 앞으로도 시중은행 주담대 금리가 하락할 가능성이 크다는 기대감이 나오고 있는 상황이라 차주들의 고민이 커지고 있다. 실제 지난 18일 KB국민은행은 설 연휴가 끝는 후 오는 26일부터 주담대와 전세자금대출 금리를 최대 1.3%포인트 내린다고 예고했다. 기준금리 인상이 고점에 이르렀다는 전망이 나오면서 대출금리가 인하될 가능성이 점쳐지고 있다. 40대 김모씨는 “특례보금자리론 우대금리 조건은 개인이 바꿀 수 없지만, 시중은행 우대 금리는 급여이체, 자동이체나 예금가입 등을 충족하면 적용받을 수 있어서 어느 쪽이 더 유리한지 좀 더 따져봐야 할 것 같다”고 말했다.

다만 특례보금자리론도 기존의 보금자리론처럼 매월 시장금리를 반영해 금리가 조정된다는 점에서 현재 알려진 금리보다 하향될 가능성도 있다. 특례보금자리론 금리는 국고채 5년물과 주택저당증권(MBS)의 금리차(스프레드), 기타 제비용을 고려해 대출금리가 결정된다. 중도상환수수료가 없다는 점도 큰 메리트다. 대출을 받아뒀다가 은행권 주택담보대출 금리가 더 낮다고 판단되면 언제든지 부담없이 갈아탈 수 있다. 또 특례보금자리론은 소득 대비 갚아야 할 대출 원리금을 따지는 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받지 않고 총부채상환비율(DTI)을 따지기 때문에 DSR에 여유가 없는 상황이라면 고려해볼 수 있다.