작년부터 사업속도 내며 강세…초과이익환수 폐지가 부채질

서울 강남권의 주요 재건축 단지 가격이 근래 저점을 찍었던 2012년말에 비해 10∼30%, 금액으로 최고 4억원까지 뛴 것으로 나타났다.

지난해 강남권 재건축 단지들이 사업추진을 앞당기면서 투자수요가 증가한데다 정부가 재건축 초과이익환수제 폐지 등 재건축 관련 규제를 추가로 완화하기로 하면서 추가로 호가가 급등한 까닭이다.

지난 2006년 말 최고점을 찍었던 강남권(강동구 포함) 재건축 아파트 가격은 글로벌 경제위기에서 벗어난 2010년초 전고점인 2006년말 시세에 육박하거나 일부는 시세를 웃돌다가 이후 주택경기가 다시 냉각되면서 2012년 말에 최저가를 찍었다.

그러다 지난해 재건축 단지들이 일제히 사업추진에 속도를 내면서 가격이 상승세로 돌아섰다. 정부가 2013년부터 올해 말까지 관리처분인가를 신청하는 단지에 한해 재건축 초과이익환수제 부담금 부과를 2년간 유예해주기로 한 때문이다.

작년 말 다주택자 양도세 중과 폐지와 국토교통부가 19일 업무보고에서 발표한 재건축 초과이익환수 폐지, 소형의무비율 완화 등 재건축 규제 방침은 이러한 상승세에 기름을 부었다. 강남권 주요 재건축 아파트는 지난주 정부 발표이후 시세가 3천만∼5천만원씩 더 올랐다.

24일 부동산114와 현지 부동산의 시세에 따르면 서울 강남권의 주요 아파트 가격이 직전 최저가였던 2012년말 대비 평균 10∼30%가량 뛴 것으로 조사됐다.

서초구 반포주공1단지 148.84㎡는 2012년 말 평균 19억원에서 현재 23억원으로 1년2개월만에 4억원이 뛰었다.

반포 저밀도지구 가운데 가장 사업추진이 늦은 이 단지는 지난해 9월 1, 2, 4주구에서 재건축 조합설립인가를 받고, 3주구도 추진위원회를 재정비하고 재건축 추진을 본격화하면서 상승세에 불을 지폈다.

이 아파트 105.78㎡도 2012년 말 16억원에서 현재 평균 17억6천만원으로 1억6천만원 올랐다.

반포동 대한부동산 이계승 부장은 “148.84㎡의 경우 워낙 평수가 커 재건축 효과가 떨어졌다가 재건축 사업후 83㎡와 149㎡의 2채로 나눠서 받거나 212㎡ 한 채를 분양받고 현금으로 환불받는 등 유리하게 결정되면서 가격이 크게 오른 것”이라며 “지난주 초과이익환수 폐지 기대감까지 높아져 매물이 자취를 감췄다”고 말했다.

송파구 잠실 주공5단지는 2012년 말 대비 28∼31% 선인 2억5천만∼3억2천만원이 상승했다.

현재 재건축 정비계획 변경 신청을 밟고 있는 이 아파트는 올해 말까지 관리처분계획 인가가 어려워 재건축 부담금이 부과될 가능성이 컸던 만큼 이번 정부의 초과이익환수 폐지 방침에 민감하게 반응하고 있다.

이 아파트 112㎡는 2012년말 9억원에서 현재 11억5천만원으로 2억5천만원, 119㎡는 10억3천만원에서 13억5천만원으로 3억2천만원이 각각 상승했다.

잠실동 잠실박사공인 박준 대표는 “지난 한해 가격이 꾸준히 오르더니 최근 2~3일만에 호가가 5천만∼6천만원가량 상승했다”며 “매물이 사라져 당분간 거래가 힘들 것”이라고 말했다.

강남구 개포지구도 주택형에 따라 10∼28%가 상승했다.

개포지구 가운데 가장 사업추진이 빠른 단지 중 하나인 개포 주공2단지는 지난해 사업승인인가를 받고 올해 말부터 이주가 시작될 것으로 예상되면서 2012년말 대비 1억4천만∼1억8천만원이 상승했다.

이 아파트 62㎡는 9억5천만원으로 2012년 말 대비 1억4천500만원, 80㎡는 12억원으로 1억8천만원 올랐다.

개포 주공1단지와 시영도 같은 기간 9천만∼1억3천만원 가량 뛰었다.

개포동 남도공인 이창훈 사장은 “재건축 초과이익환수를 피하려고 작년부터 사업이 활발해졌는데 국토부 업무보고 이후 호가가 강보합세를 보이고 있다”며 “매도자 우위 시장에서 매수자와 매도자간의 힘겨루기가 당분간 지속할 것”이라고 말했다.

송파구 가락 시영2차는 2012년 말 대비 1억2천만∼1억4천만원(16∼19%)이 상승했다. 시영2차 62㎡는 7억9천500만원에서 현재 9억4천만원을 호가한다.

강동구 둔촌주공1단지 82㎡는 7억500만원에서 현재 8억원으로 1억원 가까이 상승했다.

둔촌동 둔촌1번지 행운공인 관계자는 “다음 달 건축심의를 앞두고 가격이 올랐다”며 “재건축 초과이익환수제가 폐지된다면 가격 상승에 대한 기대감이 더 높아질 것”고 말했다.

강남권의 재건축 강세가 이어지면서 일부 단지는 자체 최고 시세에 육박한 곳도 나오고 있다.

반포 주공1단지는 이미 2010년 초의 최고점까지 가격이 올랐고, 잠실 주공5단지는 2010년 초 시세의 95∼96%, 최고가였던 2006년 말의 83∼88%까지 회복했다.

전문가들은 그러나 앞으로 재건축 시세가 더 오를지는 지켜봐야 한다는 입장이다.

이미 호가가 단기간에 급등한데다 매수자들이 부담을 느끼고 있어 추격 매수가 얼마나 붙을지 미지수다.

특히 정부가 밝힌 재건축 규제 완화는 연내 법 개정이 필요해 연내 시행 여부가 불투명하다.

국민은행 박원갑 부동산전문위원은 “작년부터 재건축 가격이 많이 올라 당분간 매도-매수자간의 힘겨루기가 이뤄질 가능성이 크다”며 “실거래 여부와 가격 추이, 정부의 법 개정 움직임을 지켜보면서 매수 여부를 결정하는 좋다”고 말했다.

연합뉴스