건축 투자 활성화

인접한 건축물의 소유주끼리 재건축 시 용적률을 사고파는 것이 허용되고 소규모 대지를 묶어 개발할 경우 용적률을 올려 주는 제도도 확대된다. 제8차 무역투자진흥회의에서 확정된 건축투자 활성화 방안은 소규모 지분으로 쪼개져 다닥다닥 붙어 있는 도심 노후 건물의 재건축을 활성화하는 게 주요 내용이다. 그러나 불법 건축물 용인, 인접 대지 용적률 확대에 따른 제3자 피해 등을 기술적으로 풀어야 하는 과제가 남는다.

국토교통부는 우선 ‘결합건축제’를 활성화하기로 했다. 결합건축제는 인접한 대지를 하나의 대지로 간주해 여러 건축물을 동시에 재건축하면서 건축주 간 협의로 대지별 용적률을 사고파는 제도다. 관련 법은 지난 4월 마련됐다.

예를 들어 용적률이 400%까지 허용되는 도로에 접한 땅과 뒤쪽의 땅이 각각 붙어 있을 경우 지금까지는 각각 획일적으로 용적률 400%를 적용했다. 하지만 결합건축제를 적용하면 도로변 땅 주인은 뒤쪽 땅 용적률 100%를 사들여 도로변 건물 용적률을 500%로 늘릴 수 있다. 건물 가치가 높은 도로변 건물을 높게 짓는 대신 뒤쪽 건물을 작게 지어 토지 이용을 극대화하고 건축 경기도 살리자는 취지다.

국토부가 실시한 서울 송파구 새마을시장 인근 지역 인접 대지의 용적률 결합 시뮬레이션 결과, 용적률을 50% 사고팔 경우 추가 수익이 21%에 이르는 것으로 나왔다. 전국에 30년 이상 된 건축물은 전체 건축물의 39%, 248만 동(棟)에 이른다.

지난해 10월 도입된 ‘건축협정제’를 활성화하는 방안도 마련됐다. 건축협정제는 땅 주인들이 협정을 맺으면 인접한 2~3필지를 하나로 묶어 용적률, 건폐율 등을 단일 대지 기준으로 적용하는 제도다. 주차장, 진입 도로 등의 건축 기준을 단일 대지 기준으로 적용하므로 공사비를 줄이고 사업성을 높일 수 있다.

하지만 주민 간 자발적인 건축협정 사례는 없고, 서울 성북구 장위동 등 4곳에서 국토부의 시범 사업이 진행 중이다. 국토부는 건축협정을 맺으면 용적률을 20% 높여 주고 통합 설치할 수 있는 시설도 조경·지하층·주차장·계단에서 거실·피난시설·정화조 등 모든 건축 설비로 확대하기로 했다. 공유지분 건축협정의 경우 전원 합의에서 5분의4 동의로 완화된다.

이 밖에 건축법 시행(1962년) 전에 조성된 서울 명동이나 인사동 같은 노후 도심은 ‘특별가로구역’으로 지정돼 건폐율이나 건축물 높이 제한 등이 완화된다. 건축법상 건폐율은 60~80%지만 불법 건축물로 인해 현행 건폐율은 100%에 가깝다. 이들 지역을 특별가로구역으로 지정함으로써 현행 건폐율을 그대로 인정해 줘 재건축을 활성화하자는 취지다.

또 행정관서, 학교, 교정시설 등 공공건축물 재건축사업에 민간투자를 허용해 ‘행정기관+주민커뮤니티+상업시설’ 등이 들어서는 복합 개발을 늘리기로 했다. 이와 관련한 민간투자법개정안이 국회에 계류 중이다. 법이 통과되면 예를 들어 서울역 앞 2층짜리 남대문경찰서를 행정기관과 민간시설이 함께 들어서는 곳으로 복합 개발할 수 있게 된다. 짓다가 방치된 건축물 949동(63빌딩 58개 규모)을 살리기 위해 권리 관계를 조정하고 용적률 완화, 세제지원, 용도 변경도 허용할 방침이다.

세종 류찬희 기자 chani@seoul.co.kr