규제 완화시 ‘한도 이하’로 내려가 위험군서 제외집값 많이내린 고가 APT 위주…6억이상 주택 수도권 43만가구

정부가 추진하는 주택담보대출 규제 완화가 실현되면 규제한도 초과 대출에서 최소 50조원이 제외될 것으로 보인다.

현재 수도권에 43만가구가 분포한 6억원 이상 주택을 비롯해 집값이 상대적으로 많이 내린 서울의 대형·고가 아파트가 규제 완화의 혜택을 더 볼 것으로 예상된다.

17일 금융당국 등에 따르면 담보인정비율(LTV)이 50%를 넘는 은행권 주택담보대출 비중은 지난 3월 말 기준으로 40.2%, 60%를 넘는 대출 비중은 18.5%이다.

LTV(Loan To Value ratio)는 담보가치(집값)에 대한 대출취급 가능 금액의 비율이다.

LTV 조사 대상 은행의 주택담보대출 잔액은 3월 말 현재 315조1천억원이다. LTV 50% 이상 대출은 126조7천억원, LTV 60% 이상 대출은 58조3천억원이다.

현재 LTV는 아파트를 기준으로 대출 만기가 10년을 넘고 집값이 6억원 이하이면 수도권과 지방 모두 60%로 적용된다.

수도권은 만기가 10년 이하거나, 만기가 10년을 넘어도 집값이 6억원을 넘으면 LTV가 50%로 제한된다.

가장 일반적인 LTV 한도인 60%를 적용할 경우 이를 넘는 대출 잔액이 전국에 60조원 가까이 되는 것이다.

금융당국 관계자는 “은행이 초과 대출을 했다기보다는 집값이 내린 탓에 LTV 한도를 넘게 된 것”이라고 설명했다.

그러나 정부가 LTV를 70%로 일괄 상향 조정하면 LTV가 60~70%인 대출이 ‘위험군’에서 제외된다. 해당 대출 잔액은 45조7천억원이다.

3월 말 기준으로 전국에서 LTV가 70%를 넘는 대출은 전체의 4.0%(12조6천억원)이다.

LTV를 70%로 올리면 집값이 6억원을 넘는 고가·대형 아파트가 상대적으로 더 큰 혜택을 본다. 50%로 묶인 LTV가 70%로 확 높아지기 때문이다.

총부채상환비율(DTI)에 구애받지 않는 경우 6억원짜리 아파트 구입에 빌릴 수 있는 돈이 3억원(6억원x0.5)에서 4억2천만원(6억원x0.7)으로 1억2천만원 늘어난다.

3억원짜리 아파트를 살 때 빌릴 수 있는 돈은 1억8천만원(3억원x0.6)에서 2억1천만원(3억원x0.7)으로 3천만원 늘어나는 데 그친다.

상대적으로 혜택이 큰 수도권의 6억원 초과 주택은 현재 약 42만6천가구로 전체의 12.1%에 해당한다고 부동산써브의 시세 조사에 나타났다.

6억원을 넘는 주택은 서울 강남·서초·송파 비중이 절대적으로 높아 82.3%(8만1천가구), 86.9%(5만8천가구), 62.2%(6만2천가구)씩이다.

금융당국 관계자는 “LTV가 높은 주택이 경매로 넘어가면 은행의 대출 회수에는 대체로 문제가 없지만 전세 보증금을 돌려받지 못할 가능성은 있다”고 설명했다.

연합뉴스