집 담보로 잡힌 창업·운영자금…”LTV·DTI 완화로 부채 더 늘것”

‘베이비붐 세대’를 포함한 50세 이상 중고령층의 주택담보대출이 2년여 만에 20% 가까이 늘었다.

중고령층의 주택대출 중 상당 부분은 자영업 창업이나 운영자금으로 쓰인다. 다음 달 1일 완화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용되면 주택을 담보로 잡히는 중고령층의 자영업자 대출이 훨씬 더 늘어날 전망이다.

31일 금융권에 따르면 주택대출이 가장 많은 국민은행은 50세 이상의 연령층이 빌린 주택대출 잔액이 지난달 말 현재 38조원인 것으로 집계됐다.

2011년 말 32조5천억원에서 2년 반 사이에 5조5천억원(17.0%) 늘어난 것이다. 전체 주택대출에서 50세 이상이 차지하는 비중은 42.5%에서 46.5%로 높아졌다.

같은 기간 농협은행에서도 50세이상 중고령층의 주택대출이 12조7천억원에서 17조4천억원으로 4조7천억원(37.0%) 급증했다. 전체 주택대출 대비 비중도 36.8%에서 40.0%로 커졌다.

또 하나은행은 11조9천억원에서 14조원으로 2조1천억원(18.2%) 늘었고, 신한은행도 17조8천억원에서 20조1천억원으로 2조3천억원(13.1%) 증가했다.

국민·농협·신한·하나 등 4개 은행에서 늘어난 50세 이상 주택대출이 14조7천억원(19.6%)에 달하는 것이다. 비중은 평균 39.6%에서 42.7%로 상승했다.

은퇴 연령에 해당하는 50세를 넘으면 주택대출을 대부분 갚고 털어내는 게 정상이지만, 정반대의 현상이 벌어지는 셈이다.

이휘정 하나금융경영연구소 수석연구원은 “주택대출 엑시트(exit·출구) 지점에 선 50대의 대출이 늘어나면 가계의 재무 건전성이 악영향을 받는다”고 설명했다.

50세 이상 중고령층의 주택대출 증가 이유로는 은퇴 후 자영업 창업·운영을 위해 빚을 내거나, 집값 하락으로 보유 주택을 처분하지 못해 빚을 연장하는 상황을 꼽을 수 있다.

한국은행은 이미 지난 2012년 4월 금융안정보고서에서 “베이비부머 은퇴가 본격화하면서 은퇴자들이 주택대출을 통해 창업 자금을 마련하는 사례가 늘고 있다”고 분석한 바 있다.

인구 고령화 속도를 고려해도 고령층의 가계부채 증가세는 가파르다고 한은은 이 보고서에서 진단했다.

한 시중은행 여신담당 임원은 “주택대출이 실제 주택구입에 쓰이지 않고 생활비나 창업자금으로 쓰이는 경우가 많다”고 전했다.

부채상환 능력이 떨어지는 중고령층 주택대출과 자영업자 주택대출의 ‘교집합’ 규모가 커질수록 가계부채의 질은 급속히 나빠진다는 게 전문가들의 공통된 견해다.

한은의 작년 10월 금융안정보고서는 자영업자의 LTV 한도(60%) 초과대출 비중이 40.1%로 비(非) 자영업자의 초과대출 비중 17.5%를 크게 웃돌았다고 분석했다.

자영업자 대출 연체율은 국민은행이 2011년말 1.10%에서 올해 6월말 1.44%로 높아졌고 같은 기간 우리은행(0.74%→0.87%), 신한은행(0.46%→0.59%) 등에서도 상승했다.

정부는 LTV를 70%로, DTI를 60%로 일률적으로 상향 조정하면서 20~30대와 더불어 주로 50대 이상인 자산 보유 대출자의 소득산정 방식을 느슨하게 적용한다.

김영도 금융연구원 연구위원은 “기존 DTI에 걸러지는 고령층의 대출이 늘어날 것”이라며 “자영업 자금 비중이 커 부채의 질은 좋아지지 않을 것”이라고 예상했다.

그는 특히 은퇴로 ‘소득 절벽’을 맞는 50세 이상이 규제 완화로 주택대출을 더 늘렸다가 유동성 부족에 직면하면 더 큰 부실 위험에 빠질 수 있다고 경고했다.

연합뉴스