국회 연내 통과 불투명 파장
‘9·1 대책’ 이후 반짝하던 재건축 아파트 시장이 사그라들었다. 가격이 뒷걸음질치기 시작했고, 거래도 감소하는 등 시장 분위기가 썰렁해졌다. 재건축 사업 규제 완화 등 부동산 관련 3개 법률을 개정하려던 정부의 대책이 국회에서 발목이 잡히면서 주택시장 활성화에 불쏘시개 역할을 할 것으로 기대됐던 재건축 아파트에 대한 투자 심리가 크게 위축되고 있다.
특히 재건축 연한 단축에 따른 직접 수혜 단지로 꼽혔던 주공 5~7단지는 9·1 대책 이후 부르는 값이 가구당 4000만~5000만원까지 뛰었다가 최근 다시 2000만원 정도 하락했다. 5단지 82㎡의 경우 7억 5000만원까지 호가했으나 현재는 7억~7억 3000만원에 형성돼 있다. 저층이 몰려 있는 1~4단지에서도 비슷한 현상을 보이고 있다. 거래도 일부 급매물을 빼고는 거래가 끊겼다.
백미화 신성공인 사장은 “재건축 연한 단축 효과를 담은 주거환경정비법 개정이 지연되면서 가격이 빠지고 거래도 끊겼다”면서 “정책의 신뢰성이 깨지면서 모처럼 살아났던 주택시장이 다시 수그러들고 있는 것 같다”고 말했다.
서울 송파구 잠실 주공 5단지 주변 부동산중개업소도 한가했다. 76㎡짜리 시세는 11억원 선으로 9·1 대책 이후 형성됐던 11억 6000만원보다 큰 폭으로 떨어졌다. 거래도 거의 이뤄지지 않고 있다. 강남구 대치동 은마 아파트는 9월에 20건이 팔렸으나 11월에는 한 채도 거래되지 않았다.
다만 값이 큰 폭으로 빠지지 않는 것은 집주인들의 기대감 때문으로 보인다. 국회에서 관련 법규가 통과될 것이라는 기대감 때문에 호가를 내리지 못하고 있는 것이다. 투자자들도 지금은 급매물만 찾고 있지만 관련 법규가 통과될 경우 투자 분위기가 다시 살아날 것으로 보인다.
국회에 발목 잡힌 ‘부동산 3법’은 재건축 시장에 매우 민감하다. 특히 재건축부담금폐지법안이 통과되지 않으면 조합원들에게 세금 폭탄으로 다가올 우려가 크다. 재건축초과부담금은 아파트값 폭등을 막기 위해 도입된 제도로, 조합원당 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 환수하는 제도다.
지난해부터 올해 말까지 2년 동안 유예됐기 때문에 실제 부과된 단지는 4곳에 불과했다. 하지만 폐지안이 통과되지 않으면 유예 기간이 끝나면서 올해 말까지 관리 처분을 받지 못한 단지는 다시 부담금을 물어야 한다. 전국 563개 재건축 단지 중 관리처분 인가를 받지 못한 단지는 349곳(약 18만 가구)이나 된다. 이 중 91곳(약 6만 9000가구)이 3000만원 이상 초과이익이 발생, 부담금을 물어야 한다.
급기야 김성태 새누리당 의원이 최근 환수제 시행을 2019년 12월 31일까지 5년 동안 유예하는 내용의 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안을 발의했다. 하지만 야당은 주택 임대차 계약갱신청구권을 받아들이지 않으면 부동산 3법 처리가 불가능하다는 입장이어서 통과 여부는 불투명하다.
재건축 연한을 앞당기는 주거환경정비법 개정도 발이 묶이면서 투자자들의 발길이 주춤하고 있다. 분양가상한제 현실화 법률도 재건축 사업성과 관련이 깊다. 이 법률이 통과되지 않으면 조합원분을 뺀 일반 분양분 아파트 분양가를 책정할 때 지방자치단체의 통제를 받기 때문에 조합원들의 수익은 그만큼 떨어질 수밖에 없다.
유인상 한국주택협회 부회장은 “재건축 사업이 활성화될 것이라는 기대감만 잔뜩 불어넣고 법이 개정되지 않고 있으니 집주인들은 속이 타들어 가고, 모처럼 살아난 주택시장 활성화 불씨도 꺼질 것 같다”고 말했다.
류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr
2014-12-08 23면
